凯撒:不仅仅是“突破数十亿”

时间:2020-04-10 21:49:06编辑:神小编

文|地产百强观察员 潘永堂

2019年

是佳兆业的“巩固之年”

也是“里程碑”之年

为何这么说?老潘理由有五:

其一,2019年,是佳兆业上市10周年;

其二,规模迈入新台阶,佳兆业进入“准千亿”时刻。2019年权益销售881亿,全口径1152亿;

其三,行业地位1年前进10位,位列地产27强,是30强房企里上升最快的;反过来,这也是佳兆业时隔5年后重回地产30强,意义非凡!

其四,负债率三连降,稳健性加强,过去3年,净负债率从2017年300%下降到2018年236%、2019年底的“144%”。

其五,旧改“王者地位”再次巩固,旧改土储货值高达2.5万亿,同时旧改项目转化也在2019年加快,未来还将继续提速。

的确,昔日的20强,佳兆业,又回来了!

一直关注百强战略的地产总裁内参,也在持续追踪佳兆业这家房企的战略和经营之变。核心一个缘由就是——佳兆业与其他房企不一样,它有着独特的战略标签和成长轨迹。

其一,战略的独特性。佳兆业是中国地产的“旧改王”,这与众多房企强调高周转、高负债、高杠杆追逐规模的打法不一样。

的确,旧改项目利润率是最高的,高达50%,但过去很多年,鲜有开发商愿意把“全身身价”和战略级投入,根本原因就是旧改风险过大、周期过长,周转速度太慢,现金流要求也非常高……而佳兆业却21年迎难而上,从公司成立初就以旧改、城市更新为序幕,最终21年的专注、操盘和迭代,终于成就中国地产“旧改王”美誉。

其二、佳兆业的发展的韧性和反弹力惊人。

做事做人,偶尔失败并不可怕,更重要的是反弹力!

巴顿将军说:“衡量一个人成功,不是看他到达顶峰的高度,而是从顶峰跌落谷底后的反弹力!”

佳兆业,从2014年20强,到2015年跌出地产百强外,而后又扭转乾坤爬升至地产27强,重回30强,可谓励精图治,稳打稳扎,2017年447亿,2018年700亿,2019年881亿,负债率更是三连降,最终,佳兆业的稳健性和成长性,开始全面恢复并愈加强劲!

破千亿

今天房企破千亿,是留在牌桌上的必修课!

二次崛起的佳兆业,对于千亿,有着自己的目标。

首先,2020年遭受疫情,且房地产整体蛋糕预计下滑,但佳兆业管理层依旧表示:“佳兆业千亿目标,不会改变。”对此,总裁麦帆响应,“2020年的业绩目标总体上没有大的变化,与去年持平或略有增长,仍为既定的1000亿元销售额。”

其二,千亿也有口径的问题,在2019年年报上,佳兆业权益销售额881亿,这是权益值,但事实上按照绝大多数百强房企的全口径排行,佳兆业全口径销售已经1152亿。因此,2019年此刻说“佳兆业是准千亿房企”,这是妥妥的标签。

其三、按照货值去化推理,佳兆业2020年“权益销售破千亿”也是大概率事件。2020年佳兆业预计推售货值1800亿,去化率只需56%,佳兆业即可实现千亿权益销售。

值得补充的是,今年的黑天鹅疫情,并不会显著影响佳兆业2020年业绩。

因为疫情核心在一季度,而一季度佳兆业销售与去年同期比仅仅减少15%,同时一季度占比全年又很低,只有15%,再考虑到今年佳兆业1800亿货值基本上半年和下半年是三七开,重点在下半年。所以,佳兆业2020年即使受疫情影响,但依旧问题不大,2020年佳兆业权益破千亿,是大概率!

佳兆业,你稳健吗?

房地产走到今天,到底拼什么?

对此,佳兆业掌舵人郭英成强调:“现在不是拼规模,而是拼利润,拼稳健”!

那么,老潘反问,“佳兆业,你当下稳健吗?”

更常识的问题是,我们今天到底如何评价一家房企有否稳健?老潘也尝试给出一个综合判断。

首先是战略稳健,这是房企稳健的首要。

的确,只要方向对了,战略清晰了,企业稳健经营就成功了一半!

佳兆业这些年能够快速反弹崛起,重回30强,核心是战略方向选对了,重心落子落在正确的地方。

对此,老潘总结下来,佳兆业在方向和趋势上把握还是优秀的。

其一,佳兆业领先的“旧改战略”和旧改模式迎来超级机遇期。

今天中国房地产进入存量时代,甚至进入城市更新时代,而佳兆业21年立足城市更新的前瞻战略,或许在地产上半场会规模、资金受限,但在行业进入存量时代,佳兆业的“春天”机遇来了。截止2019年,旧改项目销售已经占据佳兆业整体销售的38%。

其二, 房地产走到今天,走老路、或者没有顺大势而为的布局和发展都很难迎来超级成长,而选择与政府规划布局或与政府合作开发会带来中长期的二次增长。而佳兆业正好做到了这一点。

简单的说,佳兆业战略核心就2个词,其一是旧改,其二就是大湾区。旧改,就是要与政府紧密联系,顺应城市更新大趋势,而另一个大湾区,则是顺应“政府规划”的顺势而为,跟着政府规划走,政策本身就是超级红利。

应该说,佳兆业在2009年就完成珠三角、长三角、华中、华西、环渤海五大区域的全国化战略布局,这很前瞻,相对同行也更早,此种布局也为佳兆业后千亿时期奠基了深耕重点城市群,规模持续可期、风险平衡的作用。但类似佳兆业这种全国化各大区域布局,老实说,与今天其他TOP30房企相比,其实都趋同了,所以这只能算“正常分”。

佳兆业与其他30强不同的是,佳兆业重仓大湾区的比例、纵深度是其他千亿房企所不具备的。

本身而言,粤港澳大湾区要对标东京大湾区、纽约大湾区,未来会成为世界最大超级湾区。而在佳兆业经营上已经高度与大湾区“捆绑”了。

  • 其一,销售捆绑。目前大湾区贡献了佳兆业整体销售的61%的业绩;

  • 其二,土储捆绑。目前按照区域划分,大湾区土储占据51%,如果按照货值看,大湾区占据近7成,而深圳占整体土储货值三分之一,同时,2020年佳兆业首次投得香港屯门一处住宅用地,进一步深化了大湾区的布局。

  • 其三,规模增长的持续性。

    没有业绩的持续增长,或是起伏不定,或者下滑的企业,是谈不上稳健经营的。

    未来佳兆业力争在业绩在实现20%的复合增长,这个增速在准千亿的新起点,在结合行业整体盘整下行趋势的大背景下,应该是相对合理的。

    同时,佳兆业手握2.5万亿土储以及旧改的加速转化,佳兆业未来的增长持续性、长久性是可期的。

    其四、没有利润的规模,没有利润的现金流也是不持久的。

    对此,佳兆业2019年毛利率28.8%,也维持在行业较高水平。

    同时,佳兆业是天生的高利润选手。比如深圳的旧改项目毛利率可以达到50%,广州可以达到40%,而佳兆业在这两个城市拥有的旧改规模占比超过60%。这保证了佳兆业未来很强的盈利能力。

    其五,除了战略、模式、布局、规模、利润的稳健,核心稳健还需要有负债、现金流的抗风险水平。

    事实上,对于佳兆业而言,有人评价即使净负债率三连跳,目前净负债率依旧有144%,哪怕是2020年下降到120%依旧还是偏高,对这个说法,老潘并不完全认同。

    首先,评判房企抗风险能力,核心其实不是看负债水平高低。

    事实上,负债率只是反映了资产结构,但没有区分有息负债的期限结构,未能反映债务的期限风险。而结合现金余额、现金流短债比等关键指标进行考虑才是核心。

    所以,房企抗风险能力核心是现金充足、能够偿还短期债务,即便负债率较高,财务也是安全的。

    反过来,高负债率也并非完全负面,它其实是双刃剑,即高负债经营,只要在可控范围内,对企业加速发展、快速成长是有强力驱动的。所以如果仅仅凭借负债率的高低来分析房地产企业经营的风险大小,这无疑是一种简单粗暴的方式。

    对此,佳兆业2020年继续降低负债率的同时,依旧强调现金流的安全性,截止2019年底,佳兆业期末现金较期初大幅增加61%至369.8亿元,现金短债比大于1,短期偿债无忧。

    整体而言,佳兆业2017年股市复盘之后,业绩、战略,布局、土储质量、负债率、现金流等都进入稳健的通道。

    被低估的旧改

    近年来,越来越多房企从事旧改,佳兆业作为旧改的龙头企业,还能保持自己的竞争优势吗?

    答案是此言差矣。

    旧改,成就了佳兆业!

    佳兆业,也做强了旧改!

    但佳兆业旧改能力,并非一日之功!

    佳兆业的旧改能力,同行学不去,偷不走!

    2020年,是佳兆业做旧改的第21个年头,过去在同行强调高周转、疯狂追逐规模的年代,佳兆业老老实实去收购、改造烂尾楼,花大力气,啃硬骨头,最终成就了“旧改之王”的称号,也锻造了自己的核心竞争力。

    旧改,是个“学问很深”的行业!

    面对旧改竞争力,佳兆业郭英成也感叹:“我们做了20几年城市更新,现在发现越来越多房企都来参与城市更新,但关于城市更新,谈何容易。这个工作不那么容易,但它是佳兆业比较有竞争力的板块!”

    佳兆业的旧改能力到底如何?

    首先,在一个专业为王的时代,城市更新最核心的首要问题却是对“政策”的把握,其次才是专业,佳兆业多年深耕大湾区,对政策预见、解读已经形成自己的成熟判断。

    其次,佳兆业城市更新21年打磨已经高度专业化、体系化。郭英成表示:“我们专业队伍是不能复制的,也不是说一年两年就能培养出一批专业人才的。关于城市规划、项目立项,包括项目的专规、项目补交地价等等方面都要下苦功夫,是要非常专业的。而且,这方面还要非常有前瞻性。”

    其三,旧改还需要多方面的配套,佳兆业多元化的战略是其强力支撑。

    郭英成表示:“现在旧改大多数项目都是要选定单位以招拍挂为主的,特别是广州。假如你只做房地产单一行业,那肯定城市更新招投标中目标机会是比较低的。现在佳兆业拥有真正做产业的团队,跟港科大强强连手,在科技产业、人工智能、大数据和无人驾驶方面紧密合作。佳兆业自身业务涵盖房地产综合开发、财富管理、城市更新、文化体育、健康医疗、科技产业等超20个专业领域。目前,除了佳兆业集团这个最早的地产上市平台外,佳兆业旗下还有5个上市平台。”

    另外,郭英成也强调:“做城市更新核心是服务的心态,佳兆业提出做旧改、城市更新的定位是做城市公共服务商,就不仅仅是拆楼、建楼,而是为整个片区、整个城市,尤其核心区的经济、文化、社会、生态、科技全面发展,全面提升来做出我们应有的贡献,最终服务好每一座城市。”

    其四,佳兆业在旧改成功案例数不胜数。佳兆业是最早进入城市更新领域的开发商之一,早在1999年,佳兆业就将深圳“桂芳园”项目的烂尾更新一战成名,而后更多经典旧改成功案例,比如深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等,每个案例均实现了“回迁自分百、满意百分百”,受到各界好评。

    郭英成坦言:“整体上来讲,我们在旧改领域获取项目到转化,成功机会达到了80%以上。要做到这一点,不是那么容易的。所以未来,佳兆业要保持这个优势继续前行。”

    “粮仓”的想象力

    有旧改核心竞争力,有旧改王美誉,关键还是要“英雄有用武之地”。

    你会尖叫的是,一家规模在800亿量级的房企,土储货值竟然高达2.5万亿。这与地产F4的碧桂园、恒大、万科、融创也相差不远。

    更长远的看,佳兆业在旧改领域的吞吐力开始增强,一方面旧改总量在持续的增大,另一方面,旧改的转化量和速度也在提升。

    老潘专门查阅了一下,近3年,佳兆业旧改货值总量年年攀升。3年从1.5万亿,到1.8万亿到2.5万亿攀升。

    2017年底,佳兆业旧改项目占地2700万平米,货值约1.5万亿;而2018年末旧改约3000万平米,总货值1.8万亿;2019年末多达147个旧改项目达4000万平米,总货值约2.5万亿。巨量且还在增长的旧改,一种“别人家的烫手山芋,佳兆业手中的宝贝”的画面感

    而另一面,佳兆业旧改的未来5年转化也在提速,根据业绩会公告,未来5年的计入土地储备的旧改项目面积达到近1100万平方米,接近过去20年的转化量,速度明显加快,考虑多年来房价的上涨,转化的货值将更大。

    旧改一直很难转化,只打雷不下雨,但佳兆业却交出了多年持续高转化的成绩单。

    从2008年至2018年(除2009年),佳兆业每年平均转换总建面约94万平旧改项目进入土地储备,而2019年佳兆业共转化8个项目进入土储,可售货值近350亿元。未来1到2年内,佳兆业旧改预计实现供地、供货项目约13个,可售货值预计1242.9亿元。而未来3到5年,可实现供地项目13个,可售货值预计4484.8亿元。

    佳兆业的粮仓也在进一步深化和外拓,除大湾区深度布局之外,佳兆业2019年成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目,并首次拓展香港旧楼改造市场,加速旧改模式全国输出。

    显然,旧改已经是佳兆业集团越来越重要的土储、业绩的贡献渠道,目前贡献比率超过三分之一,未来随着项目转化的加速,这一比例还将进一步提升。

    小结

    头部房企逐步转入“降杠杆、握现金、偿负债、谋转型”的高质量发展模式,而此刻准千亿的佳兆业,面对2020年也针对性提出了12字战略,即“稳增长、调结构、降负债、谋新篇”,此刻的佳兆业,手握2.5亿土储,以“旧改王”的强大吞吐力,推动佳兆业进入稳健、可持续增长的新通道!

    正如郭英成所强调的那样,“此刻房企不是拼规模,而是拼利润、拼稳健!”

    佳兆业:不仅仅是“破千亿”佳兆业:不仅仅是“破千亿”

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    地产总裁内参

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    扩展阅读:

    https://www.wiki8.com/zcy/

    https://www.wiki8.com/rec/

    https://www.wiki8.com/cas/


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